マンションの屋上へ防水工事を施工する理由や種類などを解説!

マンション 防水工事

  • マンションの屋上防水をしたほうがよいと感じる
  • 防水工事ってどんな工事なの
  • 輪番制でマンション管理組合の理事になったが、工事について全く知識がない

このような疑問やお悩みを持つ方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、防水工事の基礎知識や工事業者選びの注意点を紹介していきます。

マンションの屋上防水工事とは

屋上防水工事とは、建物を雨漏りから守るためにする工事です。
建物は雨や太陽光・紫外線によるダメージから守るため、塗装やタイル等で建物の表面全体を覆うように作られています。とくに屋上部分は最も雨がたまりやすい部分なので、塗料やシート等で水を防ぐ膜として、防水層が作られています。防水層の経年劣化への対策として、メンテナンス工事があげられます。

国土交通省による資料「令和3年度版 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、防水工事の費用が13.4%と大規模修繕工事において占める割合が多くなっています。

国土交通省HPより引用
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
そんな防水工事ですが、様々な作りをしている建物に対応して適切な種類を選択する必要があります。どんな種類があるのか、見ていきましょう。

マンションの屋上に施工する防水工事4種類

防水工事は主に4種類に分類されます。

  • ウレタン防水
  • シート防水
  • FRP防水
  • アスファルト防水

これら4種類の防水はどんなものなのか、またそれぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。

ウレタン防水

ウレタン防水は、液体状のウレタン樹脂を塗り重ねることで水を通さない膜を形成し、防水する工法です。他の工法と比較すると、安価でどんな形状でも対応しやすく、採用されやすい工法です。主に2種類の工法に分類されます。

  • 密着工法
  • 通気緩衝工法

密着工法は既存の床にそのまま塗り重ねていく工法です。主に下地がウレタン防水である場合に採用されることが多く、そのまま塗り重ねることで、下地の撤去費用がかからず材料コストと時間を節約することができます。

通気緩衝工法は床面にマットを敷いてその上に塗膜を重ねていく工法です。ウレタン以外の下地や、状態の良くない下地の場合に採用されることが多いです。
コンクリートに含まれた水分は水蒸気として放出されますが、逃がす場所がないと、そのまま防水層の中に溜まってしまいます。これでは膨れ・ヒビにつながってしまいます。
そのため、空気が逃げる仕組みをマットと通気筒で作っているのが通気緩衝工法です。水蒸気を逃がすので、膨れやヒビを防ぐ効果があります。
また、業者による塗装膜の厚みの管理も重要となり、施工管理力が試されます。

メリット

  • コストパフォーマンスが高い
    他の工法に比べると材料自体が安価で、塗装であることから比較的安価です。
  • 複雑な形状にも対応
    シートに比べると様々な形状の物体に対応できます。
  • 継ぎ目のない仕上がり
    シートを重ねあわせる塗装では、どうしてもシートとシートの間に継ぎ目ができてしまいますが、ウレタンでは継ぎ目なく仕上げることができます。

デメリット

  • 乾燥時間が遅い
    他の塗料に比べると乾燥時間が遅めで、季節や気温の影響を受けやすく2日〜5日ほど必要です。超速硬化タイプを使用すると、費用は高いが早く乾燥することができます。
  • 塗膜を均一に塗るのに技術が必要
    手作業で均一に塗るのが難しいです。塗りムラがあると美観を損なうだけでなく、薄くなり防水機能の低下につながります。
  • 材料の調合ミスが起こりうる
    ウレタン防水は主に2液型で作られ、主剤と硬化剤を混ぜ合わせる必要があります。このときに分量や比率を間違えてしまうと、硬化不良につながる恐れがあり、せっかく塗装したのに塗り直しというケースもあります。

シート防水

シート防水はプラスチックの一種である塩化ビニルと、柔軟にする薬剤を混ぜ作られる塩ビシートを材料として施工します。ゴムシートが主流でしたが、より耐久性の高い塩ビシートを採用するのが一般的です。主に2種類の工法に分類されます。

  • 接着工法
  • 機械固定工法

接着工法は直接下地にシートを貼り付ける工法です。下地を処理し、塩ビシートに接着剤を塗り貼り付け、ローラーで押しつけしっかりと接着させます。基本的に下地の撤去は不要なので、改修工事にも選ばれやすいです。

機械固定方法は固定ディスクを下地に打ち込み、その上から塩ビシートをかぶせ、ディスクとシートを熱で接合する工法です。下地に直接触れない為、絶縁工法とも呼ばれます。こちらも基本的に下地の撤去は不要です。
他の防水工事とは違い、塗料を使わないのでシンナーの匂いがしない、アスファルトを溶融しないので、悪臭の心配もありません。

メリット

  • 乾燥を待つ必要がなく工期が短い
    塗装のように乾燥を待つ必要がなく、工期が短くなります。工期が短いことで人件費を抑えることにつながります。
  • メンテナンスにかかる費用が少ない
    次の張り替えまでのメンテナンスがほぼ必要ありません。トップコートを塗らなくても十分な防水性能を発揮できます。
  • 耐用年数が比較的長い
    アスファルトには劣りますが、塗る防水よりも耐久性が高く長持ちします。

デメリット

  • 複雑な場所には向かない
    工場で形が作られたシートを使用するので、複雑な形や凸凹部分には向きません。
  • 建物に響く騒音がする
    機械式固定方法では下地にドリルで穴を開ける為、建物の内部に響く大きな騒音がします。工事方法を選ぶ前に住民の同意・近隣住民への業者による案内の有無を確認しましょう。
  • 外部損傷に弱い
    重量物を引きずったり、飛来物による衝撃で破れてしまいます。鳥がついばんで破ってしまうケースもあります。

FRP防水

FRP防水はガラス繊維マットと、柔らかい不飽和ポリエステル樹脂溶液を硬化させて塗膜を作る防水です。他の工事と比較すると歴史が浅く、これから材料の規格の整備やさらに広い領域での普及が期待される工事です。

メリット

  • 防水性能が非常に高い
    船の船体やユニットバスに使用されることから、非常に防水性能に優れています。
  • 継ぎ目のない仕上がり
    ウレタンと同じく、継ぎ目なく仕上げることができます。
  • 乾燥が早い
    乾燥が早く1〜2日で乾くので工期が短くすみます。長期間立ち入り禁止すると困ってしまう場所も対応可能です。

デメリット

  • 価格が高い
    同じ塗る防水のウレタンよりも、材料の値段などから高価です。
  • 伸縮性が弱い
    地震などの揺れに追従する力が弱く、ひび割れが起こりやすいです。木造住宅など揺れを柔軟に変形して防ぐ作りの場所には向きません。
  • 独特のスチレン臭がする
    シンナーとは違う種類の化学的な匂いが発生し、作業者や周辺住民に負荷がかかってしまいます。

アスファルト防水

アスファルト防水は加熱溶融して液体状に溶かしたアスファルトと、シートの組み合わせで防水する工事です。塗る防水とシートでの防水を組み合わせた防水方法で、複数の層を重ねるので、高い防水効果があり、耐久性も高く長持ちします。次の張り替えまでの期間が長いので、改修工事の回数減少が期待できます。

作業員の火傷や周辺環境への悪影響を回避するため、火を使わない工事へ進化する歴史を辿っています。昔からある工法で、実績やデータも豊富にあるので信頼できる工事といえるでしょう。主に3種類の工法に分類されます。

  • 熱工法
  • トーチ工法
  • 常温工法

熱工法は、高温の釜に個体のアスファルトを入れ溶融させ、シートとともに防水層を形成する防水工事です。アスファルトを溶融する作業が大変で悪臭や煙が発生する悪影響を及ぼすデメリットがあります。
3種の中で一番古くからある工法です。改修工事で選ばれることはほぼないでしょう。

トーチ工法は、シートにアスファルトがコーティングされており、それをトーチバーナーで炙り溶融させる工法です。アスファルトの溶融による作業の手間と悪影響を最小限にしたいという考えから生まれました。

常温工法は火を使わずに工事をするという意味です。シートの貼り付けに硬化剤や、そのまま張りつくシートを使用するので悪臭が発生せず、無駄な燃料を使用しないエコな工法といえるでしょう。比較的新しい工法です。

メリット

  • 耐用年数が長い
    アスファルトシートは重みに強く、また防水効果が高い為、耐用年数が長いです。
    次の張り替えまでの期間が長いので、改修工事の回数減少につながります。
  • 工事実績が多い
    古くからある工法なので実績やデータが多く、信頼性の高い工事です。
  • 耐荷重性
    アスファルトを染み込ませたシートを使用しているので重みに強く、人の出入りが多い場所にも適しています。

デメリット

  • 悪臭がでる
    アスファルトを溶融する際に、卵の腐ったような悪臭がでてしまいます。常温工法ではこのデメリットはありません。
  • 費用が高い
    工法にもよりますが、他の防水工事より高額になりやすいです。
  • 重みに耐えられる強度がない建物には向かない
    アスファルトシートは重量があるので、木造住宅等の小さな建物には向きません。

防水工事業の詳細についてはこちらの記事で解説しています。ぜひこちらもご確認ください。

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マンションの屋上に防水工事を施工する手順

マンションの防水工事は様々な種類がありますが、ここでは採用される事が多いウレタン防水の密着工法を例に、施工する手順を解説していきます。

1.ケレン清掃・高圧洗浄

ケレン清掃とは、下地の汚れや錆をとる作業で、下地を平滑にする作業の準備です。ヘラで手動で削り取る場合や、電動工具で下地の不要な部分を削ります。ケレンが不足していると、残っていた錆から錆が広がったり、塗装のノリが悪くなるなど品質に悪影響を及ぼしてしまいます。
その後、高圧洗浄機の水でコケやホコリ等の余分な汚れを洗い流します。濡れたままでは次の作業ができないので、1日程度かけて乾燥を待ちます。

2.下地調整

ひび割れていたり、隙間ができている下地を平滑にする作業です。モルタル系の素材を塗り高さを揃えたり、防水効果のあるシーリング材などを隙間やヒビに充填します。
下地調整が不十分だと、水はけが悪くなる・隙間から水蒸気がたまり、防水層に膨れを起こす原因となります。

3.プライマーを塗る

塗料の1種で、ローラーに付け下地全体に薄く塗装します。ウレタン防水材との密着性を高める為に塗り、下地の隙間を塞ぐ効果があります。ウレタンを塗る前の下準備というイメージです。
プライマーの施工が不十分だと、ウレタン防水が剥がれやすくなってしまいます。

4.ウレタン材など主剤を塗る

ウレタン防水材を塗り重ねることで防水層を形成し、立ち上がりの角部は防水が切れやすいので、シーリング材を充填します。
3mm程の厚さを確保しながら、2〜3層を均一に塗る必要があり、職人の技術が必要とされる作業です。
下地の状態や既存の防水層が何かで工法の種類を選択するとよいでしょう。

5.トップコートを塗る

ウレタンを塗り重ね、乾燥したらトップコートを塗ります。こちらも塗料の一種で、防水層を紫外線や熱から守り、劣化スピードを遅らせることで耐用年数が伸び長持ちします。
主な種類としてウレタン・フッ素・シリコンがあり、フッ素は値段が高いが長持ち、その逆でウレタンは安いがフッ素に比べると早く劣化します。この中ではシリコンが最もグレードの高い素材です。
コストと耐用年数どちらを重視するかが選択の基準になるでしょう。

マンションの防水工事にかかる費用と耐用年数

マンションの寿命や工事の耐用年数をもとに、工事の回数や施工費用を確認する必要がありま
また、劣化が進んでから工事をすると余計な手間や材料が発生し、かえって高額になりやすいです。定期的に修繕すると結果的に費用を抑えられます。

あくまで目安となりますが、1㎡あたりの単価と耐用年数は以下の通りです。

工事種類1㎡あたりの単価耐用年数
ウレタン防水5,000~8,000円/m2約10年
シート防水5,250~8,500円/m2約13年
FRP防水6,250~11,500円/m2約10年
アスファルト防水(露出)8,000~14,500円/m2約17~22年

工事単価は各工法・使用材料のグレード等様々な要素により変動します。
また、防水層の耐用年数についても、どの工法を選んだか・施工方法が遵守されているか、施工後の使用状況など複数の要素で決まります。工事業者によく説明を受け、納得してから選択しましょう。
時間があれば業者にお願いして現場調査を見学させてもらうのもよいでしょう。

マンションの屋上に防水工事を施工するタイミング

耐用年数を待って、メンテナンス工事をすればいいというわけではありません。ここからは、工事業者に相談したほうがよいサインを確認していきましょう。

排水溝のつまり

排水溝に土や近くの植林から枯れ葉がとび、屋上に溜まってしまいます。放っておくと排水溝がつまり水がたまり、防水層の劣化が進んで水が染み、雨漏りの原因となります。
定期的に点検・清掃することで、早期発見につながります。

表面の色あせやひび割れ

色あせやひび割れは、防水機能が低下し始めているサインです。太陽光や雨など自然からのダメージを受け続け、劣化し始めている状態です。放っておくと、水が染み防水層が劣化して漏水の原因になります。早めの発見・対策が必要です。

水たまり

水たまりは排水溝のつまりが原因にもなりますが、施工不良でも起こります。雨水が排水溝まで流れるよう勾配といって地面の傾斜を設計する必要がありますが、この角度が悪く施工不良により水がたまるケースがあります。
排水溝のつまりをとったのに水がたまる場合は、施工業者に確認してみましょう。

雑草の繁殖

雑草が繁殖しているということは、その下の防水層に水が染みている証拠です。光・水・日光が揃った環境で雑草は繁殖し、放っておくと根が防水層を傷つけ漏水の原因になります。そのまま抜くと防水層を傷つける可能性があり、根枯らしを撒く等の対策が必要です。

笠木の劣化

笠木が錆びていたり、真下の階の天井部分である軒下にシミが見えたら要注意です。笠木とは屋上やベランダにあるパラペットや手すり壁部分を上から覆う傘のような役割をする部材を指します。金属製の製品が多く、日光による熱膨張・収縮を繰り返して隙間があいたり、継ぎ目に埋め込んだシーリング材が経年劣化し、水分が染みこんでしまいます。

パラペットの隙間

パラペットと防水層の隙間のシーリング材・金具が劣化していると、要注意です。
パラペットは屋上等の周囲を囲んでいる止水壁を指します。壁が立ち上がる構造だと、どうしても防水層との間に隙間ができます。この隙間を覆うシーリング材や金具が劣化してしまい、水が染みて雨漏りの原因となります。
定期的なメンテナンスで、水が染みる前に対策をすることが重要です。

マンションの防水工事前に確認する設置物

  • 床に直接置いてある設置物
    ものほし竿や、ガーデニングを楽しむためのプランター、ウッドデッキやテラス状の床面に置く作りの設置物は、工事の実施時には撤去しておく必要があります。置き型の物置小屋も含まれます。
  • 架台を使った設置物
    ソーラーパネルや、高置水槽などのタンクは、設置物との間をアンカー等で穴を開けて固定するので、移設・復旧時の防水処理を打合せしておく必要があります。屋上のマンション名看板も架台で設置されているケースがあります。
  • TVアンテナなど受信機
    一時的に移設する作業が発生し、通信状況が悪くなる場合があります。
  • パイプ・配管シャフト
    スペースが狭く通常の施工が難しい場合があり、工事の詳細の検討が必要です。
  • 避雷針導線
    床や笠木等に沿って配線が伸びており、干渉してしまう場合は撤去する必要があります。

マンションの屋上に防水工事を施工する業者の選び方

値段が安ければよいという視点で選ぶのはおすすめできません。安心して任せられる業者を選びましょう。業者選びが今後の雨漏りを左右するといっても過言ではありません。
業者を検討する際には、以下の点を確認しておきましょう。

実績数を確認する

マンションの屋上防水の実績が豊富か確認しましょう。実績がノウハウの豊富さにつながり、施工の品質そのものとなります。
ベランダのみや戸建てメインの業者だと、面積の広さに慣れていないことがあります。また、外壁塗装も屋上防水もする業者の場合、どちらがメインで実績があるか確認しましょう。

技能検定制度により育成された防水施工技能士が多数在籍する業者であれば、質の高い職人が働き続けている証拠なので、信頼性があります。実績を確認することで、低品質な工事によるトラブルを防ぐことができるでしょう。

見積書の内容を確認する

必ず相見積もりを複数社から取りましょう。1社のみだと相場感がわからず、高額な費用で契約してしまう可能性があります。単価・数量が明確か、各工程に対して必要な工事があるか、疑問は必ず質問して解消しておきましょう。なぜこの工法を選んだのか、他の工法でなぜ安くできないのか、納得することが大切です。
また、工事が始まったはいいが、見積内容に記載がない項目が見つかり、追加費用を支払って契約せざるを得ないケースもあります。見積内容を明確に説明できる業者に工事をお願いしましょう。

保証内容やアフターサービスを確認する

対応範囲の広い保証・アフターサービスを提供する業者を選びましょう。当然ですが、保証範囲・期間が長く、アフターサービスの頻度が多いと、余分な出費や劣化の早期発見・補修が期待できます。修繕の場合の保証期間は一般的には5〜10年です。
しかし、材料メーカーが5年保証を出していても、工事会社が3年までしか保証できないというケースもあり、事前に確認し、比較することが重要です。
アフターサービスは工事後も1年後・3年後と定期点検を無料で行い、不具合があれば補修をしてくれます。アフター回数、どんな症状まで補修をしてくれるか比較検討しましょう。
工事が終わってからも業者と関わりが多く、万が一倒産してしまった場合は大きなトラブルにつながります。長くお付き合いできる、存続性のある業者を選ぶ必要があるでしょう。

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【まとめ】マンションの屋上防水工事は信頼できる業者へ依頼しよう

マンションの屋上防水工事は建物を雨漏りから守るために行う、生活への影響や金額が大きく重要な工事です。様々な要素から適切な工事を選ぶ必要があり、信頼できるプロの力が必要です。
他の業者にすればよかった…と後悔しないためにも、金額だけに惑わされず工事の不安と向き合ってくれる業者さんへ工事をお願いしましょう。この方となら長くお付き合いしたいと思える業者さんをぜひ見つけてみてください!

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