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新築のマンションで鉄筋コンクリート造だとしても、紫外線や風雨にさらされていると少しずつ劣化していきます。マンションの大規模修繕は必ず行われるものですが、どういう工事なのかわからない方もいるでしょう。
今回は大規模修繕とはなにか、建築基準法で定められている定義や工事の内容・周期や期間、注意点について解説していきます。
大規模修繕とは
大規模修繕とは経年劣化によるマンションの修繕を定期的に行うことです。
建物は一般的に経年劣化によって屋根や外壁、住宅設備など修繕が必要となります。大規模修繕工事はマンション全体の修繕となりますが、安全な建物に住むため、資産価値を維持するためにも欠かせません。また、大規模修繕は法律に基づいて工事が行われます。
建築基準法で定められている定義
大規模修繕に対して「建築基準法第二条第十四号及び十五号」に定義の記述があります。
- 第十四号 大規模の修繕 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。
- 第十五号 大規模の模様替 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。
壁、柱、床、はり、屋根又は階段が主要構造部です。この主要構造部のうち一種類以上半分以上の修繕、模様替えをするのが大規模修繕になるのです。主要構造部と限定されているのが建築基準法の特徴です。
国土交通省の定義
国土交通省では大規模修繕を「大規模修繕工事」として建築基準法に基づいた長期修繕計画ガイドラインに定義として記述されています。
- マンションの快適な居住環境を確保し、試算価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるものなどをいう。
建築基準法の記述よりはわかりやすい内容になっています。
改修との違い
大規模修繕と改修は同じと思いがちですが、工事の目的が異なります。建物は雨や風、日光など外的な要因や経年によって劣化が進み、設備や部材などにも不具合が生じます。修繕は、建物の性能・機能を支障のない状態に回復させ、建設当初の水準まで戻すことが目的です。一方の改修は、性能・機能を回復させるだけではなく現在の水準に合わせた性能や機能、設備などをグレードアップして、住みよいマンションにすることが目的です。
大規模修繕工事の必要性
大規模修繕はなぜ必要なのでしょうか？新築したマンションでも、建物には寿命があり経年劣化によって不具合が生じてきます。居住していても快適性や安全性が確保できなくなったり、資産価値も下がったりします。また、ひび割れや亀裂などがあるとマンションの管理自体も難しくなってきます。経年劣化による被害を少なくするためにも定期的なメンテナンスが必要なのです。大規模修繕は建物を守るため、安全性を保つため、資産価値を下げないためにも重要な工事です。
大規模修繕工事にかかる費用
大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの規模によって大きく異なります。一般的な目安としては一戸あたり100万円前後とされています。
修繕にかかる総額で算出すると、総戸数50戸以下のマンションだと数千万円、100戸以上だと1億円を超える金額です。大規模修繕工事にかかる費用は居住者から一括で徴収することは難しく徴収できない場合もあるため、ほとんどのマンションで、「修繕積立金」として管理組合が毎月一定額を徴収し、積み立てています。
大規模修繕工事を実施する周期や回数
大規模修繕工事を行う周期や回数ですが、マンションの状況によって異なります。平成20年の国土交通省のガイドラインから目安として12年に1回という周期が一般的となりました。
しかし、近年の材料の進化や優れた製品を使用することで修繕の周期を15年、18年と長くして回数を減らし、居住者の負担を減らしたり修繕費用を抑えたりするマンションも増えています。
大規模修繕工事にかかる期間
工事期間は、マンションの規模によって違いますが、事前に行う工事計画の作成期間と実際の工事期間の2つがあります。大規模修繕は共有部分の工事をするわけですから、居住している住民の許可を得ないことには工事ができません。
工事計画の作成から住民への説明など工事が始まる前にも準備に時間がかかります。計画から工事完了まで全体で1年から2年程度かかるのが一般的です。着工から工事完了までは6ヶ月～1年程度と考えてよいでしょう。
大規模修繕工事の内容
大規模修繕工事の内容をご紹介します。共有部分の工事は、住民にとってはどういう工事をするのか気にかかるところです。着工前に住民へ向けた説明会を行い同意を得てから工事に入ります。
仮設工事
最初に行われる工事が仮設工事です。仮設工事は作業員が作業しやすいように現場事務所や足場などの仮設設備を設置することを指します。また足場のまわりには落下防止や塗料の飛散防止のためにメッシュシートを掛けます。工事中の事故防止、品質管理にも繋がる大切な工事です。
下地の補修工事
下地補修工事とは、天井や壁などコンクリートの骨組み部分に発生したひび割れなどの補修を言います。仕上げをきれいにしても下地が悪いとすぐにひび割れが発生する可能性があります。下地補修は後からの工程や建物の耐久性などにも影響する重要な工事です。
タイルの補修工事
タイルは下地に接着されているものなので、経年すると劣化して接着が下地から浮いてきたり、ひび割れが生じたりします。またひび割れから雨水が入ってコンクリートを傷める原因にもなります。
タイルが剥がれ落下したり、コンクリートが落下する可能性もあり住民やマンションの下を歩く人に危険が及ぶ原因にもなるでしょう。タイルの補修工事は、防水性や耐久性、安全性を回復できます。
シーリング工事
シーリング工事はシーリング材を新しくする工事です。シーリング材は外壁のつなぎ目や窓のまわりに使われることが多く、年数が経つと硬くなりひび割れになる可能性が高くなります。雨やほこりなどは小さな隙間からでも侵入するため、外壁のつなぎ目のわずかなすき間からでも雨漏りになる可能性も少なくありません。シーリング材を新しくすると、雨漏り防止にもなり、建物自体の断熱性、気密性も高まります。
外装の塗装工事
外壁は雨や風、紫外線などにさらされているため、劣化が進む場所です。汚れ、変色、ひび割れ、藻やコケ・カビの発生、錆などの発生や塗膜の剥がれも経年によってできるため、防止するために塗装工事をします。塗装工事では、付着力を確認したうえで上から塗り重ねるケースと塗料を除去してから新しく塗りなおすケースがあります。
鉄部などの塗装工事
鉄の部分は風雨によって酸化し錆びてしまいます。外部階段や手すり、扉などに多く使用されている鉄ですが、錆びてしまうと見た目も悪く耐久性も低下します。錆びを落として塗装をすることで鉄部分の保護が可能です。見た目も耐久性もよくなります。
屋上の防水工事
屋上には防水層が施工されています。防水層の破れやふくれ、水たまり、雨漏りなどは経年劣化によって引き起こされてしまう可能性があります。内部に水が侵入してしまうと構造部が傷む原因にもなりかねません。水の侵入を防ぐために防水工事を行う必要があります。防水工事は塗膜防水、シート防水など工法も様々です。まずは早めの補修が重要です。
給排水など付随する工事
その他の必要な工事として、給水管の錆び、腐食を防止するための工事があります。給排水設備は、使用する頻度も高く経年によって劣化が進んでしまうと漏水事故になる可能性もあります。そのため、建物の築年数によっては点検が必要です。
また、電気・ガス・防災など設備に関してはどれだけあるのか確認しておかなくてはなりません。大規模補修工事では、劣化している箇所に応じた改善、設備の入れ替えなどをすることが住民にとっての安全性や快適性に繋がります。
2回目以降の大規模修繕工事
1回目の大規模修繕工事では建築後12年程度で行われているため、大きな劣化などはなく基本的な内容の実施になる場合が多いです。そのため、費用も抑えられます。
2回目以降となれば築20年を超えて経年劣化が進んでいるため、工事内容も1回目とは大きく変わり、塗装工事など費用もかかります。
3回目になるとさらに劣化が進むため、給排水、ガス、電気といった設備も更新しなくてはなりません。設備はその時代にあわせて入れ替えが必要です。
大規模修繕工事の注意点
大規模修繕工事の注意点があります。共有部分の工事ということで居住者に対する注意点です。ここでは2つあげて紹介します。
居住者とのトラブル
大規模修繕工事では、居住者とのトラブルという注意点があります。居住している中で工事をしているため、どうしても生活に支障が出てきてしまうことも少なくありません。また工事に協力的ではない方もいるでしょう。
まずは、住民に対して、事前になぜ工事が必要なのかしっかりと説明すること、工事内容やスケジュールを伝えることもトラブルを避けるために重要です。また、工事に対しての不満や不安などにも対応する姿勢が大切です。
修繕費用のトラブル
修繕費用に対するトラブルで挙げられる原因は、計画した金額より高くなる場合があることです。計画は概算で見積もりをとるため、それ以上に不具合が多く発生していたことで修繕箇所も多くなって、結果的に費用が足りなくなるケースがあります。足りなくなった費用は徴収することになってしまいます。こうした事態を起こさないためにも余裕をもった資金計画や、修繕計画をたてましょう。
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【まとめ】大規模修繕とは一般的にマンションを維持管理するための工事
大規模修繕は、マンションを維持管理するために経年劣化した箇所を修繕し、機能・性能を回復して、居住する住民の快適性や安全性を図り資産価値を守る重要な工事です。12年〜15年の周期で計画的に行うことが大切なため、修繕計画はしっかりとたてておきましょう。また、修繕積立金で賄えるように予算計画もこまめに見直すことが大切です。
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