大規模修繕費用は減価償却できる?耐用年数や計算方法などを解説

大規模修繕 減価 償却

マンションやアパートの大規模修繕費用は、減価償却できる場合があります。不動産投資をする際に避けては通れない大規模修繕費用ですが、非常に高額になるため確定申告の際に悩む方は多いのではないでしょうか。
今回は大規模修繕費用を減価償却する際の会計処理や計算方法について、徹底的に解説します。マンションオーナーの方は是非ご覧ください。

大規模修繕費用は減価償却できる?

結論から言うと、大規模修繕費用を減価償却することは可能です。減価償却は定められた建物の耐用年数に応じて行います。「建物の修繕なのだから修繕費として計上しよう」とお考えの方もいるかもしれませんが、大規模修繕費用は「資本的支出」として計上するケースもあるのです。
大規模修繕費用を減価償却したい場合は、「資本的支出」として計上する必要があります。

大規模修繕費用の会計処理

大規模修繕費用の会計上における処理は「修繕費」と「資本的支出」とのいずれかですが、減価償却したい場合は「資本的支出」として固定資産に計上する必要があります。大規模修繕費用の会計処理方法は、基本的に以下に分けられます。

  • 資本的支出
  • 修繕費
  • 明確に分けられない場合の基準

資本的支出とは

資本的支出とは「建物の耐用年数を延長、あるいは価値を高めるために修理や改良した費用」を指します。つまり、建物の価値を高めるために行った修繕は固定資産の取得原価に算入されるため、「資産」として計上されるという考えです。例えば、以下の修繕は資本的支出として考えられます。

  • 耐震補強工事
  • 防水加工工事
  • 避難用階段などの新たな設備の取り付け
  • 事務所用→居住用などの用途変更を行うための工事
  • 10万円以上の設備の新設や交換による資産の増加(照明や冷暖房など)
  • 増改築工事やリフォーム

修繕費とは

修繕費とは「建物の維持管理や傷んだ部分、壊れた部分を元の状態に戻すこと」のために支出される費用を指します。資本的支出が「建物の価値の向上」のための修繕費用であるのに対し、修繕費は「建物の原状回復」を目的にしています。
修繕費の具体例は以下の通りです。

  • 雨漏り工事や部分的な防水改良工事
  • 維持管理のための部品交換
  • 給湯器や給水設備の修理
  • 外壁の修復や塗替え

明確に分けられない場合の基準

グレードアップのための工事は資本的支出、現状維持や回復のための工事は修繕費と分類されていますが、どちらか不明瞭な場合は以下の方法を使って分別します。

  • 費用が20万円未満の場合は、工事種類を問わず修繕費
  • 20万円以上の工事でも、約3年以内のスパンで行われる工事は修繕費
  • 60万円未満、あるいは修繕対象資産の前期末所得価格に対して10%未満の費用である場合は修繕費

大規模修繕費用の減価償却の計算方法

大規模修繕費用を減価償却する際には、計算の前にまずは建物の耐用年数を考える必要があります。以下の2つを考慮する必要があります。減価償却の計算方法を

  • 建物の耐用年数
  • 大規模修繕費用の減価償却の計算方法

この2つのステップに分けて説明しましょう。

建物の耐用年数

減価償却期間はマンションの耐用年数に応じて決まります。マンションの法定耐用年数は、建物の構造や用途に応じて定められているのです。例えば、耐用年数が最も長いのは、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の事務所用の建造物で50年と定められています。対して最も短いのは3ミリ以下の金属製の店舗、あるいは住宅用の建造物で19年です。国税庁のサイトに耐用年数の表が掲載されているので、こちらから確認してください。

参照元:国税庁「減価償却のあらまし

大規模修繕費用の減価償却の計算方法

建物の耐用年数を確認したら、減価償却を計算していきます。建物の減価償却の計算方法には、以下の2つの種類があります。

  • 定率法
  • 定額法

しかし、2007年3月31日以前に取得した減価償却の対象資産に関しては、旧定額法や旧定率法が適用されるケースもあるので注意が必要です。以下で現行の定率法と定額法について説明します。

定率法

定率法とは、未償却残高に対して一定の割合を掛けることで、減価償却費を求める方法です。そのため始めた年の償却額が一番多く、時が経過していくにつれて償却額が減少していくのが特徴です。計算方法は

未償却残高×定率法

ですが、償却額が償却保証額を下回ってしまう場合は「改定取得価額×改定償却率」の計算式が用いられます。

法人や定率法利用のための届出書を提出した個人事業主が利用できる方法ですが、原則建物には利用しません。

定額法

建物や付属設備、ソフトウェア、構築物の減価償却は個人事業主・法人を問わず定額法で計算することが義務付けられています。
定額法の計算式は

建物の取得価額(大規模修繕に伴う工事費用)×定額法の償却率

となっており、毎年同じ額を計上するのが特徴です。定額法償却率の数値は、国税庁の「減価償却資産の償却率表」で確認できます。

参照:国税庁「減価償却資産の償却率等表

大規模修繕費用を確定申告する場合

大規模修繕費用は、国税庁の定めた建物の耐用年数や償却率をもとに定額法で計算します。これらの計算で出した減価償却をもとに大規模修繕費用を確定申告する場合は、以下のポイントを理解しておきましょう。

  • 大規模修繕費用の減価償却の計算方法
  • 形式基準を把握する

大規模修繕費用の減価償却の計算方法

資本的支出に該当する大規模修繕費を普通預金から支払い、貸借「借方」、勘定科目「建物」として大規模修繕費用を仕訳します。そして、計算した減価償却費を「貸借」、勘定科目「減価償却費」として記載しましょう。

また、確定申告では青色確定申告書の「減価償却費の計算」に必要事項を掲載する必要があります。修繕費として計上する場合は、減価償却費用を記載する必要はありません。

形式基準を把握する

「修繕費として計上して納税額を抑えたい」という方もいるでしょう。しかし、修繕費に計上しても税務署に否認されてしまえば、追徴課税を受ける可能性があります。
このようなリスクを防ぐために「修繕費用として計上される」基準を把握し、その中に納まるように計上する必要があるのです。
例えば、前述したように20万円以下の工事は形式を問わず修繕費になるので、該当するように高額工事も項目ごと・工事個所ごとに分け計上すれば修繕費に分別可能です。

減価償却費の節税効果と注意点

大規模修繕にかかる費用を考える際、前述したように納税額を抑えるため修繕費に多く振り分けようと考える方が多いかもしれません。確かに確定申告を考えると修繕費に計上した方が、短期的な目線で見れば税金を抑えられます。しかし、原状回復の工事ばかりしていては建物の価値は上がりません。例えば、建物の設備をアップグレードする工事をして家賃を各部屋1万円ずつ値上げし、空室が埋まれば利益も大きくなりますし、売却する際の価値もアップします。
また、減価償却費を大きくすれば課税所得額が減るため、節税効果も期待できるという一面もあります。

一括償却や特例の活用方法

一括償却資産とは一般的な減価償却法と異なり、「取得価格が10万円以上20万円未満の減価償却資産に対して取得価額を3年間で均等償却できる」という制度です。
一括償却資産として償却できるか否かは、1個または1組あたりの取得価額(カーテンなら1部屋の枚数ごと1組計算)によって決まります。また、30万円未満で取得した資産に関しては「少額減価償却資産の特例」を利用できるかもしれません。これは取得価額相当額を損金の額に算入できる税制措置で、主に中小事業者が利用できます。

大規模修繕費用を減価償却するメリット

大規模修繕費用を減価償却するメリットとして、以下の3つが挙げられます。

  • 設備投資を経費として計上できる
  • 法人税が抑えられる
  • マンションの管理が行いやすくなる

設備投資を経費として計上できる

設備投資のために使った費用を経費として計上できるのは、大規模修繕費用を減価償却する大きなメリットの1つです。
例えば、宅配ボックスの設置や玄関へのオートロックの導入などの高額な設備投資費用も、資本的支出して計上し減価償却すれば大きな節税になります。

法人税が抑えられる

大規模修繕費用を資本的支出とし、減価償却費を経費計上すると所得が少なくなるため、法人税を抑えられるというメリットがあります。法人の管理者の方にとっては大きな利益となるでしょう。

マンションの管理が行いやすくなる

大規模修繕費用を減価償却する過程で耐用年数が明らかになるため、建物の管理計画が立てやすくなるという一面もあります。耐用年数が把握できると、外壁塗装や設備交換などのメンテナンスのタイミングが正確に行えるようになります。

大規模修繕費用を減価償却するデメリット

大規模修繕費用を減価償却すると節税や管理を行ううえでのメリットがありますが、その反面デメリットも発生します。具体的には以下の2つがデメリットとして挙げられます。

帳簿上と現金の支出の流れが異なる

減価償却を行うと、帳簿の上と実際の現金の流れが異なるというデメリットがあります。なぜなら大規模修繕費用は一括で現金で支払われますが、経費は定額法で毎年帳簿上で減価償却されているからです。「自分たちが把握してればいい」と思うかもしれませんが、借入を行っている際は帳簿とお金の流れが一致しないことで、不信感を抱かせるリスクがあります。

会計処理を間違わないように注意する

会計処理の際に手間がかかるのも、減価償却を行うデメリットと言えるでしょう。先ほど述べたように、減価償却は建物の耐用年数と定額法で行うため、毎年一定の額を計上します。しかし、今後法改正などで税率や計算方法が変わった場合は、会計時に混乱を招く恐れがあります。

【まとめ】大規模修繕費用は耐用年数に応じて減価償却できる

大規模修繕費用は資本的支出として計上する場合に限り、減価償却できます。減価償却を行うことで高額な設備投資も経費計上できるため節税になる、法人税も抑えられる、建物のメンテナンス管理がしやすくなるというメリットがあります。しかし、帳簿とお金の流れが変わるなどのデメリットがあるため、きちんと会計処理や計算方法について理解し、適切に行うことが重要です。耐用年数や基準を確認して正しく減価償却を行い、マンション経営を円滑に進めていきましょう。

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