大規模修繕を賃貸マンションで実施する目的や費用などを解説！

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賃貸マンションに大規模修繕工事はなぜ必要なの？
修繕費用はどのように準備したらいいの？

とお悩みの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は賃貸マンションに大規模修繕工事が必要な理由や費用相場、また大規模修繕工事を行う際の注意点について解説します。

賃貸マンションと分譲マンションの違い

賃貸マンションと分譲マンションは構造や設備などに違いはありません。そのため、見ただけで判断できるものではありません。しかし、所有者や決定権が誰にあるかなどが異なります。

賃貸マンションの場合、土地や建物はオーナーが所有者になるため、さまざまなことに対して決定権があります。一方、分譲マンションの決定権は管理組合と理事会にあります。また複数の住居者が所有者となり共用部分・専有部分・敷地の3つに分けられているため、少し複雑なのが特徴です。

賃貸マンションの大規模修繕工事はオーナーの義務

賃貸マンションで大規模修繕工事を行うのはオーナーの義務です。マンションは年数とともに劣化するため、入居者の安全を守るためにも維持管理は欠かせません。たとえば壁やタイルのひび割れや破損などは雨漏りにつながり、入居者に多大な迷惑をかけることになります。
また、古びた印象を与えてしまうため新たな入居者確保の苦戦にもつながりかねません。大規模修繕工事はオーナーにとっても入居者にとっても大事な工事なのです。

大規模修繕工事を賃貸マンションで実施する目的

賃貸マンションが大規模修繕工事を実施する目的は主に下記のとおりです。

安全の確保
資産価値の維持
住環境の向上
稼働年数の延伸

順番に解説するのでぜひ参考にしてください。

安全の確保

築年数が古くなると、建物は劣化し外観が損なわれるだけでなく、事故の発生リスクも高くなります。マンションの経年劣化による事故には下記のようなものが挙げられます。

外壁やタイルのひび割れから水が浸入し、腐食や雨漏りにつながる
シロアリ被害や耐久性の低下
外壁材やタイルの落下
さびによる階段、手すりの破損

このような事故を防ぐためにも大規模修繕工事は欠かせません。工事を怠ったことが原因で死傷者が出た場合、オーナーが責任を問われます。その場合は、損害賠償請求や高額な費用を負担することになるでしょう。

資産価値の維持

大規模修繕工事の目的には、マンションの資産価値の維持もあります。建築資材や施工技術が向上したことによって、定期的に修繕を行うことで長い期間資産価値を維持できるようになりました。マンションの建物自体の資産価値の維持・向上のためにも大規模修繕工事は欠かせません。

住環境の向上

大規模修繕工事を行い、劣化を防ぐことは、住環境の向上につながります。たとえば、防音性に心配がある、セキュリティーが万全ではない、隙間風が気になるなどの住環境だとしたら「長く住みたい」と思う方は少ないのではないでしょうか。大規模修繕工事を行えば快適性や満足度が上がり、退去率を下げることができるでしょう。

稼働年数の延伸

大規模修繕工事を行うことで劣化を防ぎ、耐久性の向上や稼働年数の延伸が期待できます。建物の寿命を伸ばすことは長期的な賃貸経営を行ううえで必須と言えるでしょう。大規模修繕工事には高額な費用がかかりますが、建物が劣化し建て替えが必要になった際はさらに費用は高額になることが予想されます。稼働年数を伸ばせば収益化が見込めるので、長い目で見ればプラスとなるでしょう。

大規模修繕工事を賃貸マンションで実施しないリスク

大規模修繕工事を実施しない場合、どのようなリスクがあるのでしょうか？主に挙げられるのは下記の2つです。

老朽化により入居率が下がる
耐久性の低下などによりさらに費用がかかる

順番に解説していきます。

老朽化により入居率が下がる

大規模修繕工事を行わない場合にまず考えられるのは、老朽化に伴い入居率が下がることです。
賃貸マンションを選ぶうえで、外観は重要です。老朽化した外観に魅力を感じる方は少なく、最初の段階ではじかれてしまう可能性が高くなるでしょう。

また、老朽化したマンションに長く住もうと思う方は少ないため、退去率が高くなります。退去者が増え、入居者がいなければ当然家賃収入も入らないため、経営が厳しくなり大規模修繕工事の費用を出すのが難しくなることも考えられます。賃貸マンションの老朽化は、オーナーの家賃収入に直結する問題です。

耐久性の低下などによりさらに費用がかかる

劣化が進み、耐久性が低下することで修繕にかかる費用は増大します。
たとえば雨漏りの場合、定期的にメンテナンスをしていれは表面だけの修繕で改善できる場合が多いですが、放置することによって被害は深刻になります。建物内部に水が侵入することで内部の腐食が進むと、大掛かりな修繕が必要となるためさらに費用がかかることになるでしょう。大規模修繕工事は必ず定期的に行うべきです。

大規模修繕工事を賃貸マンションで実施する周期の目安

賃貸マンションの大規模修繕工事を実施する目安は、12〜15年に1度です。アパートの構造や使用している資材によっては、実施時期の目安は前後します。

たとえば廊下や階段の手すりや防水処理などは5年ごと、室内設備の修理や外壁の塗装、給水ポンプなどの交換は10年ごとが推奨されています。あくまでも目安のため、劣化状況によっては早めに修繕工事を行う必要があるでしょう。

大規模修繕工事を賃貸マンションで実施する費用相場

大規模修繕工事の費用相場を確認していきましょう。国土交通省の民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックによると、1LDKのマンションの費用相場は下記のとおりです。

ベランダ、廊下の塗装・室内設備の修理・排水管の高圧洗浄	約9万円（戸）
屋根、外壁、廊下などの塗装・給湯器の修理・排水管の高圧洗浄	約64万円（戸）
上記に加えて外観の修繕	約23万円（戸）
総額	約216万円（戸）

参考：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

大規模修繕工事を賃貸マンションで実施する費用の準備方法

高額な費用がかかる大規模従前工事ですが、一体どのような準備方法があるのでしょうか？主な方法は下記の2つです。

修繕費の積立
リフォームローン

下記で詳しく解説するのでぜひ参考にしてください。

修繕費の積立

もっとも多くの方が活用している方法は、毎月決まった金額を修繕費の積立として準備する方法です。家賃収入からの一定金額を積み立てるのが一般的です。普通預金や保険会社を通して積み立てる方法もあります。国土交通省の調査によると、オーナーの60％以上が積立を行っているようです。金額が高額になるため、毎月コツコツと積み立てていくことをおすすめします。

参考：国土交通省住宅局「民間賃貸住宅の大規模修繕工事等に対する意識の向上に関する調査検討報告書」