A工事・B工事・C工事とは？工事区分や違いなどをわかりやすく解説

ビルを賃貸してリフォームなどを行なう工事にはA工事・B工事・C工事の工事区分があるのを知っていますか。

工事区分があることを知っていても、各区分の違いや対象となる工事の内容についてよく理解していない人も多いでしょう。

今回は、A工事・B工事・C工事について工事区分の基本的な内容や対象となる工事の違いなどを詳しく説明します。トラブルが起こらないよう工事を施工する際に注意すべき点についても解説するので参考にしてください。

オフィスや店舗などをリフォームするときは、工事区分の十分な理解が必要です。

A工事・B工事・C工事の工事区分とは

ここでは、A工事・B工事・C工事の工事区分について細かく解説します。基本的な事柄として以下の3点を取り上げました。

• 工事区分の基本
• 工事区分の項目（工事業者決定権／発注者／工事の費用負担／工事の範囲）
• 工事区分の重要性

以下、詳細に説明します。

工事区分の基本

工事区分とは工事の内容や対象範囲を明確に区分し、それぞれの工事の施工責任や費用負担者などを明確化したものです。通常はA工事・B工事・C工事を3つのカテゴリーに分けられます。

例として、ビルの一区画を借りて店舗として使用する場合を説明します。

店舗用に賃貸する場合には、内装工事など何らかの工事が必要です。そこで、費用負担や業者選定責任の所在を明確にするために工事内容を、下表のように3つに区分します。

工事区分の項目

A工事・B工事・C工事の工事区分の項目は次の4項目です。

• 工事業者の決定権（どの工事業者に誰が依頼するか）
• 工事業者への発注者（誰が工事を発注するか）
• 工事の費用負担（発生した費用は誰が負担するか）
• 対象となる工事の範囲（何の工事をするか）

工事業者の決定権

「工事業者の決定権」は、誰が工事業者を決める権利を持っているかを明確にする項目です。

共用通路やエレベータなどビル全体に影響する工事の工事業者は一般的にビルのオーナーに決定権があります。店舗などの分電盤や給排水、空調工事の決定権を持っているのもオーナーです。

テナント（借主）が決定権を持っているのは内装工事や電話工事、照明器具など、店舗内でリフォームが必要な場合などに限られます。

「指定業者」といわれる業者は、A工事やB工事のようにオーナーが決定する工事業者のことです。

工事業者への発注者

「工事業者への発注者」は、工事会社へ誰が発注するかを明確にした項目で、A工事やC工事は工事業者の決定権と工事業者への発注者が同じ責任者です。

B工事はビルのオーナーが決定した工事業者に対してテナント（借主）が発注します。発注する工事業者が決まっているため、工事の見積もりがとれるのは指定業者1社のみです。

テナント（借主）は複数の業者に向けて相見積もりが取れません。競争原理が働かないため結果的に工事費用が高額になる可能性があります。

工事の費用負担

「工事の費用負担」項目では、工事にかかる費用の負担を誰が行うのか明確にします。A工事、C工事は工事業者の決定権、工事業者への発注、工事の費用負担者も同じです。

A工事はビルのオーナーが、C工事はテナント（借主）がそれぞれ費用を負担します。

ただし、B工事は工事業者の決定がビルのオーナーなのに対し、費用負担はテナント（借主）です。

前述したように、A工事、C工事に比べてB工事は工事費用が相場より高額になる可能性があります。B工事の場合は、特に工事内容や次項目で説明する工事範囲をしっかり把握して準備するようにしましょう。

工事の範囲

A工事・B工事・C工事それぞれの工事範囲を明確に区分する項目です。

上表では対象になる代表的な工事を目安として記載しました。どこまでの範囲がB工事になるのか、C工事の対象範囲にはどの工事が該当するかは物件ごとにオーナーの考え方で変わります。

工事範囲は、飲食店や賃貸オフィスなどテナントの種類でも変わるので注意が必要です。

工事区分を十分確認しないまま工事を進行するとトラブルの原因になります。契約書に書かれた工事区分を事前に十分確認しましょう。

工事区分の重要性

工事区分は予算に沿った質の高い工事を進めるうえで重要です。

工事区分で工事業者選定や費用負担の責任者が明確になれば、専門的な業者を選定でき、工事費用の計画的な予算が設定できます。

工事区分は工事中のトラブルを未然に防ぐ意味でも重要です。工事区分が不明確であれば、工事発注や費用負担の責任範囲にズレが生じます。責任認識の違いが当該工事の出来映えや費用に関する金銭トラブルになりかねません。

工事区分を明確化し、オーナー、テナントそれぞれが責任の所在を認識することが大切です。

A工事・B工事・C工事の違い

ここからはA工事・B工事・C工事それぞれの違いや注意点を下記項目で解説します。

• A工事（区分の概要／対象範囲／注意するポイント）
• B工事（区分の概要／対象範囲／注意するポイント）
• C工事（区分の概要／対象範囲／注意するポイント）

以下、A工事から順に詳しく説明します。

A工事とは

A工事とは建物やビルを構造的に支える骨組みに区分される工事で、ビルの資産価値や安全性を維持することが目的です。

ビル全体に影響を及ぼす箇所の工事はA工事に該当します。具体的にはビルの共用区画部分で、共用通路やエントランス、エレベーターなどの工事です。A工事の発注はビルのオーナーが行い工事業者もオーナーが選定します。工事費用の負担もオーナーです。

オーナーの所有物に対する工事なので所有権はオーナーにあります。

A工事の対象範囲

A工事の対象範囲はビルの共有部分で、具体的には以下の設備などの工事があげられます。

• ビルの外装や外壁を維持するための修繕工事
• 屋上の修繕工事
• ビル共用トイレの改修工事
• 階段や共用通路の改修工事
• エントランスの改修工事
• エレベーターの改修工事
• 共用部の消防等防災設備工事
• 共用部の給排水設備工事
• 共用部の空調工事

テナントの専有部分であっても、オーナーの判断でA工事に区分される場合があります。

A工事対象範囲でもテナントが故意に損耗・欠損したと判断された場合は、テナント負担の原状回復工事が実施される可能性があるので注意しましょう。

A工事の注意点

A工事で注意すべき点は、ビルの共用部分だけではなく、テナント専有部分でもA工事に該当すると判断される場合があることです。

賃貸契約で入居した当初から設置されている設備の工事は、テナントの専有部分でもA工事に該当する場合があります。

A工事に該当すれば改修工事などもテナントが費用を負担する必要はありません。破損や損耗があった場合にはオーナーに申し入れしましょう。

当該設備に改修が必要な場合、A工事に区分されるとテナントの独断で施工できないので注意が必要です。

B工事とは

B工事とは、主にテナントの専有部分に備え付けられた設備の工事ですが、建物やビル全体に影響すると判断されたときはB工事に区分されます。

B工事は工事の発注や費用負担はテナントですが、工事業者を選定する権利と所有権を持っているのはオーナーです。

一般的にはテナントの希望で施工されます。A工事との違いは対象設備がテナント専有部分にある点と工事の発注責任及び工事費用の負担がテナントにある点です。結果的に、テナントが負担する工事費用が割高になる可能性があります。

B工事の対象範囲

B工事の対象範囲は前述したようにテナント専有部分の設備工事で、建物やビル全体に影響するものです。具体的には下記の工事で、主に設備の追加や仕様変更の際に適用されます。

• テナント内のエアコン設置工事
• 既存のエアコンの位置を変更する工事
• テナント内の配線工事
• テナント内の電気工事
• テナント内の防水・防災設備工事
• テナント内の分電盤工事
• テナント内の給排水管工事
• テナント内の排気工事
• テナント内の水道工事

B工事はオーナーに工事を依頼して施工されるのが一般的です。
B工事の注意点は2点挙げられます。

1点目は工事費用が相場より高くなりやすい点です。

B工事はA工事やC工事と違い業者選定者と費用負担者が異なります。B工事の費用負担はテナントですが工事業者選択権はオーナー側です。

オーナーが指定した工事業者に工事を依頼するため、発注者は工事業者と直接価格交渉ができません。競争原理も働かないので、結果的に相場よりも高額になる可能性があります。
費用面については、事前にオーナーとよく相談して進めましょう。

2点目は工事のスケジュールが遅れる点です。屋内配線や配管工事などは、表面から見ただけでは壁内の配線・配管の劣化状態がわかりません。

実際に工事を始めたら思ったよりも状態が悪く追加工事が必要になり工期が長くなることがあります。施工スケジュールは十分に時間の余裕をもって取り決めましょう。

C工事とは

C工事とは、テナント専有区画内の設備工事など建物やビル全体に影響しない工事です。

B工事とは違い、工事業者を選定する際もテナント（借主）に決定権があります。

複数の工事業者と価格交渉できるので、競争原理も働き適正な工事費用で施工可能です。
工事施工後にトラブルが発生しないように、工事内容やスケジュールなどの情報はオーナーと共有しておきましょう。

C工事による造作物や設備などの所有権はテナント（借主)にあります。

C工事の対象範囲

C工事の対象範囲は、建物やビルに影響しないテナント専有部分の工事がほとんどです。具体的な工事例を以下に示します。

• 内壁や天井などのクロス・床のタイルやカーペットの取り換え工事
• 電話回線の追加工事
• インターネット配線工事
• 建具や照明器具の設置工事
• コンセントやブレーカーの増設工事
• 事務所や店舗の案内表記設置
• 区画内の間仕切り工事
• 専有部分のセキュリティ工事

実際の工事区分はビルや建物によって異なる場合があるので、契約書などで事前に詳細な工事区分を確認しておきましょう。

C工事の注意点

C工事は工事に付随して発生する追加工事などがB工事区分に判断される可能性があるので注意しましょう。

工事区分は建物やビルによって異なるので、契約書などで詳細な確認が必要です。

施工時にトラブルにならないように、工事スケジュールや工事内容が大まかに決まったらオーナーなどビル所有者に報告して工事の承諾を得ましょう。

退去時に原状回復工事が必要になることがあります。原状回復のための費用や工事日数についても事前の確認が必要です。

B工事のコストを抑える方法

B工事のコストを抑える方法として、次の3つがあります。

• B工事の施工内容をA工事として区分できないかオーナーに相談してみる
• B工事の工事業者選定時にあらかじめ見積もりを取った業者を選定してもらえないかオーナーにかけ合ってみる
• 店舗やオフィスなどを目的に賃貸契約を結ぶときは「居抜き」で契約を結んで原状回復のB工事費用を抑える

B工事のコストを抑えるにはオーナーとテナント（借主）間の円滑なコミュニケーションが必要です。

工事計画段階からオーナーと密に連絡を取り工事負担をできるだけ軽減できるようにしましょう。

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【まとめ】A工事・B工事・C工事の違いをよく理解しよう！

建物やビルの賃貸契約を結ぶときは、将来のリフォームや増築まで考慮して工事区分を確認しましょう。

工事区分にはA工事・B工事・C工事があり、工事業者の決定責任者や工事発注責任者、工事費用負担者のカテゴリーに分けて工事の詳細な内容などが決められています。

それぞれの違いをよく理解すれば、リフォームなどが必要になったときに有用です。

特にB工事は工事業者選定と費用負担の責任者が異なるので注意が必要です。工事区分の違いをよく理解して工事をスムーズに進めましょう。

工事区分表についてはこちらの記事で解説しています。ぜひこちらもご確認ください。

工事区分表とは？3つの種類の違いや施工箇所・注意点などを解説