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マンションの大規模修繕を行う際には、業者の選び方がとても重要です。業者の選び方に失敗してしまうと、高いお金を支払ったのに品質の低い工事が行われ、トラブルが発生することもあります。では、どのような点に注意すれば業者の選び方を失敗せずに済むのか紹介します。また、おすすめできる業者の選び方についても解説します。
マンション大規模修繕の工事業者の選び方
マンションの大規模修繕には、多額の費用が必要です。そのため、よい業者を選ぶことがとても重要なのですが、どのように選べばよいのかを解説していきます。
工事業者の種類から選ぶ
工事業者の種類は、大きく分けると3タイプあります。それぞれどのような特徴があるのかを見ていきましょう。業者選びの際に参考にしてみてください。
ゼネコン
設計から施工まで全て1つの会社で行うのがゼネコン大手とも呼ばれている総合建設業者です。工事一式を任せたい場合にはゼネコン大手がよいでしょう。自社完結で行えるのが強みで、どれくらい費用が必要なのか、施工にどれだけ日数がかかるのかなどの悩みを相談しやすいです。大半が大手企業となっており、人材が豊富で技術力にも長けた企業が多いです。
専門業者
大規模修繕をメインに行っている専門業者は、地域密着型が多いのが特徴です。地域密着型が多いため、工事内容や対応できるエリアに制限がある場合もあります。その反面、収去者がいる場合でも工事が可能なので、住民とのトラブルを軽減できるでしょう。また、大規模修繕に関する知識や技術が豊富なので、工事が失敗する可能性がより低いのがメリットです。
管理会社
ゼネコンや専門業者に依頼をする場合とは異なり、管理会社に依頼を行うと、業者選びも任せることができます。どこに依頼をしたらよいかわからない場合には、管理会社に任せてしまうのもよいでしょう。管理会社は保守点検なども日ごろから行っているので、マンション管理に熟知しています。色々な業者との繋がりがあるので、よい業者を選定してくれるでしょう。
選定方式から選ぶ
大規模修繕工事を依頼する場合、選定方式から選ぶ方法もおすすめです。主に3つに分類されるので、詳しく紹介します。
見積合わせ方式
料金を重要視して選びたいのであれば、見積合わせ方式がおすすめです。見積合わせ方式とは、複数の大規模修繕業者に見積もりを依頼する方法です。工事価格を比較できるのはもちろんですが、工事内容の確認もできます。見積もりを依頼するときは、基準や工事内容を同じにしましょう。異なっていると、きちんと比較できなくなります。
特命随意契約方式
特別随意契約方式とは、簡単に言えば普通の見積もり方法です。1社に限定して見積もりを依頼する方法で、前回大規模修繕工事を依頼して、満足できた場合などにおすすめできます。依頼をするたびに信頼関係を築けるので、改善してほしい点などがあれば指摘しやすいのもメリットです。初めて依頼をする場合は、どのような会社なのか比較ができないので、別の方法を選択した方がよいでしょう。
入札方式
入札方式は、オークションと似たような方法で選定を行います。異なっているのは、オークションは高い金額を提示した人が落札できるのに対して、入札は安い価格を提示した人が工事を請け負える点です。複数の業者と競争入札を行うので、価格を抑えられるのがメリットです。その反面、人件費の削減や材料費を削減するために、工事の品質が下がる可能性もあります。
発注方式から選ぶ
大規模修繕業者の選び方には、発注方式も存在します。発注方式には3種類存在しているので、メリットやデメリットなどを個別に解説していきます。
責任施工方式
責任施工方式は、調査から施工まで全てを同じ業者に任せる方法です。複数の業者を使用しないので、打ち合わせや依頼の手間を省きたい場合には適しています。しかも費用を安く抑えられる点も大きなメリットです。しかし、技術力が高くて知識が豊富な信頼できる業者を見つけないと、適正な工事が行われない可能性があります。そのため、初めて大規模修繕を依頼する場合は、別の方式を選ぶのがよいでしょう。
管理会社施工方式
管理会社施工方式は、管理会社に全部任せてしまう方法です。マンションの管理会社であれば、たくさんノウハウを持っており、修繕工事の手配なども慣れているので安心です。自分で大規模修繕業者を決めるのは難しい、自信がないという人は、管理会社に任せてしまうのもよいでしょう。ただし、管理会社によっては業者の選定に慣れていない場合もあります。そのため、費用が高額になることもあるので注意しましょう。
CM方式
CM方式は、コンストラクション・マネージャーと呼ばれている専門家が仲介に入る方法です。マンションの管理組合と業者の間に専門家が入ることで、適正な価格で依頼しやすくなるのがメリットです。コンストラクション・マネージャーは、コストの管理から工程の管理まで全て行ってくれます。コンストラクション・マネージャーの能力で工事の品質や価格が決まるので、慎重に依頼先を選ばないといけません。
設計監理方式
設計管理方式は、工事の計画などを建設会社や設計会社に依頼し、施工を他の業者に頼む方法です。工事の施工と計画を別々の業者が行うので、ミスが少なくなるのが大きなメリットです。大規模修繕業者は一級建築士などが支持をするので、工事の質も高くなります。しかし、複数の業者に依頼をするため、高い料金の支払いが必要になる点がデメリットです。
マンション大規模修繕の工事業者の選び方で注目したいポイント
マンションを大規模修繕する際に、業者の選び方で失敗しないためには、しっかりとポイントを抑えておく必要があります。では、どのような点に注目すればよいのかを確認していきましょう。
大規模修繕の工事実績が豊富
大規模修繕業者を選ぶ前には、必ず工事実績を確認しましょう。近年は会社のホームページに実績を載せているところも多いので、簡単に確認ができます。
- 今までどのような工事を実施してきたのか
- 業者の規模はどの程度なのか
- 社歴はどうなっているのか
- 工事実績の紹介欄で写真が記載されているか
- 所有している資格や経験年数が書かれているか
これらの点が記載されている業者はより信頼できるでしょう。解体工事ではトラブルに発展する場合もあるので、万が一のときの対処方法や予防策などを熟知している業者を選ぶことが大切です。
充実したアフターサービス
マンションの修繕工事は、完成したらそれで終了ではありません。万が一工事後にトラブルが発見された場合の保証内容もきちんと確認しましょう。保証内容のチェックだけではなく、大規模修繕瑕疵保険に加入していることも重要です。加入していることが確認できたら、保険が適用される期間と保証対象外ではないことも確かめる必要があります。
建設業許可の有無
大規模修繕業者を選ぶときに、必ずチェックするべき点がいくつかあります。特に建設業許可を取得しているかの確認は絶対に行いましょう。500万円を超える工事の場合は、建設業許可を受けていないと違法になるからです。建設業許可を得るには、必要な資格や実務経験が求められます。そのため、建設業許可を得ていることで、高い技術や豊富な経験があるのがわかります。
丁寧な見積書
マンションの修繕を依頼する前には、必ず見積もりを取ります。見積の内容を確認すれば、業者の善し悪しもある程度わかります。見積書が届いたら、記載されている内容が丁寧であるか確かめましょう。施工内容は詳細に記載されているか、金額が明確であるかの確認は必須です。不明な点や不安な点は事前に問い合わせを行い、返答された内容でも善し悪しの判断ができます。
整った取り組み方針
修繕工事に対する取り組み方針も、よい業者を選ぶためには欠かさずチェックするべきポイントです。マンションの修繕工事は、入居者がいる状態で行われます。そのため、事前の連絡や注意点などを住民に対して説明することが大切です。騒音や粉じんの発生も防ぐのが難しいため、マンションの住民だけではなく、近隣の住民に対しての配慮が行われていることも大切です。
現場監督の対応力
工事を行う作業員の技術力や知識、経験も業者選びの際には重要です。しかし、現場を取り仕切る現場監督の対応力も大切です。コミュニケーション能力や人柄、トラブルが発生したときの対応力も現場監督には求められます。施工内容や工程、費用などを相談をする際に、どのように対応してくれたのか覚えておきましょう。満足のいく対応をしてくれれば、安心して任せられます。
マンション大規模修繕工事の注意点
大規模修繕業者の選び方で、注意しなければいけない点も複数あります。注意するべきポイントを知っておけば、業者選びで失敗する確率を下げることができます。では、どのような点に注意するべきなのか見ていきます。
コストダウンに気を取られすぎない
大規模修繕を行うには、多額の費用がかかります。そのため、少しでも安い業者に依頼したいと思うのは当然です。しかし、コストダウンに気を取られすぎてしまうと、工事の品質が下がる可能性もあります。コストを抑えることも重要ですが、信頼できる業者を選ぶことや、アフターフォローが充実しているかなども含め、総合的に判断することが大切です。
マンションを建築した業者にこだわらない
マンションを建築した業者であれば、自分たちで建築したのでマンションのことにも詳しいでしょう。しかし、自分たちが建築したマンションに欠陥が見つかった場合、報告せずに隠ぺいする可能性もゼロではありません。実際に建築したマンションが傾くという問題が発生しています。マンションを建設した業者でなければ修繕工事ができないわけではないので、あまり建築した業者にこだわりすぎるのはよくありません。
区分所有者や理事と密接に関係ある業者は避ける
どこの業者に大規模修繕の依頼をするのかは、管理会社から提案されることもあります。しかし、区分所有者や理事などと密接な関係にある業者を提案されたら、安易に賛成しない方がよいでしょう。価格や工事の内容などの適正性が疑われることにも繋がります。依頼先は適正な価格で十分な実績があり、信頼できる人が運営している業者を選びましょう。
【まとめ】マンション大規模修繕は目的に合わせ適切な業者を選ぼう！
今回はマンションの大規模修繕を行う場合の、業者の選び方について紹介してきました。大規模修繕を行う業者は多数存在します。そのため、よい業者を選ぶためのポイントをしっかりと抑えておかなければいけません。選び方も色々とあるので、まずは選び方の種類やメリット、デメリットなどを確認し、最適な業者に依頼できるように知識を身につけておきましょう。
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