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不動産価値を考慮する際に重要な指標の1つに、「積算価格」があります。不動産の売却や購入を行う上で、積算価格の算出は非常に重要な作業です。
今回は積算価格の基礎知識に加えて、土地・建物それぞれの価格の算出方法、積算価格が変化しやすい土地の形状や注意点などを徹底的に解説します。
積算価格について知識を深めたいとお考えの方は、ぜひご覧ください。
積算価格とは
まず積算価格がどのようなものなのかという基本的な情報について、以下の3つの項目に分けて解説します。
- 積算価格の基礎知識
- 積算価格の役割
- 収益価格との違い
積算価格の基礎知識
積算価格とは簡単にいうと「土地と建物の価格をそれぞれ評価し、それらを合計した金額」のことです。土地と建物の価値の計算方法は大きく異なるため、それぞれを算出した後で合計します。
積算価格は土地に関しては固定資産税や路線価、建物に関しては残耐用年数を考慮した「不動産の現在の価値」を表した価格です。不動産の売買価格と比較することで、適正価格であるかを判断できます。
積算価格の役割
積算価格は主に、銀行から融資を受ける際の担保査定の根拠として用いられています。積算価格は公示地価より低価格な路線価をベースに考えられているため、担保となる不動産の評価に適しているのです。
また、建設業者は請負金額を決定するために積算を行います。工事に必要な資材や労務人数、時間を割り出し正確な工事原価を算出するための重要な作業です。
収益価格との違い
積算価格とは異なる物件を評価する価格の1つに「収益価格」があります。収益価格とは不動産が将来的に生み出すと予想される1年間の純利益をベースに算出します。
積算価格が金融機関が融資の際や不動産価値を判定する際に利用されるのに対し、収益価格は不動産投資を目的にし、得られる家賃に注目するという違いがあります。
積算価格の算出方法
積算価格は不動産の価値を評定するための指標で、土地と建物それぞれの評価額を計算した後で合計して算出します。積算価格の算出方法を、以下の2つに分けて解説します。
- 土地の積算価格の算出方法
- 建物の積算価格の算出方法
土地の積算価格の算出方法
土地の価格には、以下の3つの種類があります。これらの価格と接道状況や土地の形状などの要因を踏まえたうえで、積算価格を算出していきます。
- 公示地価
- 基準地価
- 路線価
公示地価
公示地価は国土交通省土地鑑定委員会が発表している価格です。公共工事の取得価格や、土地売買の際の価格の基準にもなる最も正確と言われる評価額です。
1地点につき不動産鑑定士2名以上が鑑定を行い価格が決められます。評価時期は毎年1月1日時点となっており3月下旬ごろ発表されます。
基準地価
基準地価とは、都道府県が調査主体となり発表している価格です調査目的は公示地価とほぼ同じですが、調査時期や調査方法が若干異なります。
公示地価の鑑定が不動産鑑定士2名以上で行うのに対し、基準地価の鑑定は1地点につき不動産鑑定士1名以上で行われます。
また、評価時期は毎年7月1日時点で、発表時期は9月下旬となっています。
路線価
路線価は国税庁が調査主体となっており、相続税や贈与税の算出を目的に評価が行われています。
路線価は、前述した公示地価に加えて、売買が行われた実例価格や不動産鑑定士等による鑑定評価額などをもとに、道路に面する土地の1㎡当たりの価格を調査し総合的に鑑定します。
評価時期は毎年1月1日で、7月1日に発表されます。
建物の積算価格の算出方法
建物の積算価格は、以下の計算式で算出します。
建物の価格 ＝再調達価格×延床面積×{（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数}
以下で、数式内の2つの項目について解説します。
- 再調達価格
- 耐用年数
再調達価格
建築業界における再調達価格とは、同等の建物を新たに建築する際に必要な価格のことです。再調達価格は、建物構造ごとに定めされている建築単価に床面積を掛けて算出します。
構造ごとに新築時の単価は定められています。各構造別の基準単価は以下の通りです。
- 鉄筋コンクリート（RC） 20万円/㎡
- 重量鉄骨（S） 18万円/㎡
- 木造 15万円/㎡
- 軽量鉄骨 15万円/㎡
しかし、あくまで目安の価格になるため金融機関によっては別の価格が設定されているケースもあります。
耐用年数
耐用年数とは、建物を使用できる期間のことで、構造別に以下のように法的に定められています。
- 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造) 47年
- 鉄筋コンクリート(RC造) 47年
- 鉄骨（S造）34年
- 軽量鉄骨厚さ3mm超4mm未満 27年
- 軽量鉄骨厚さ3mm以下 19年
- 木造 22年
法定耐用年数は財務省令によって定められた数字ですが、実際の寿命とは必ずしも一致しません。
積算価格の算出例
実際に積算価格を算出してみましょう。
対象土地：路線価が150万円/㎡、面積が50㎡
対象建物：鉄骨造、延床面積70㎡、築10年
土地の積算価格は、150万×50㎡＝7,500万円と算出されます。建物の積算価格を出すために、まず新築価格を計算します。
鉄骨造り建築費用は1㎡あたり25.6万円なので、25.6万×70＝1,792万となります。
次に、残耐用年数割合を算出します。（耐用年数ー経過年数）÷耐用年数の式で計算するので、（34年ー10年）÷34年＝約0.71となります。
そして最後に、新築価格に残耐用年数割合を掛け、建物の再調達価格を計算します。1792万×0.71＝1,272万円となります。
最後に土地と建物の積算価格を足すので、7,500万＋1,272万＝8,772万が、この物件の積算価格になります。
積算価格が変化する土地の形状
積算価格は、土地の形状によって上下するという特徴があります。一般的に積算価格が変化する土地の形状は、以下の3つのいずれかです。
- 角地
- 2つの道路に挟まれている土地
- 旗竿地・不整形地
角地
交差点やT字路などの、交差する2つの道路に正面と側面が接している土地を、角地と言います。角地には規定があり、接道部分の長さが敷地周長の3分の1以上あり、土地の内角度が120度未満でなければなりません。
角地は見栄えが良く、土地としての利用価値が高いため、高く評価します。具体的には、面する道路の中で最も高い価格の路線価に対して、さらに1割増しの価格で計算します。
2つの道路に挟まれている土地
角地の要件は満たさないが、2つの道路に土地が挟まれている土地の場合、高い方の道路の路線価を参考に計算します。
この「二方道路」とも言われる土地は、隣地との境界線が少なく開放感があり、間取りの自由度も高いためこのような評価となります。
旗竿地・不整形地
道路から家までの路地部分が細長く続き、路地奥のほうに建物を建てる敷地を旗竿地と言います。旗竿地や、整形されておらず四角形ではない不整形地は、土地として利用しにくいことから評価額が3割ほど低くなるという特徴があります。
しかし、道路から離れているため騒音が届きにくく、静かで落ち着いた生活を好む人から一定の需要があります。
積算価格の注意点
積算価格が高いほどいい物件と考えていませんか。しかし、必ずしも積算価格が物件価値と＝ではないことを念頭に置いておきましょう。
なぜなら土地の積算価格は路線価をもとに計算されるため、駅や商業施設からの距離は考慮されておらず、賃貸需要が低い可能性があるからです。
積算価格が物件価格を上回っている場合は、利便性が低い可能性があるので注意しましょう。
【まとめ】積算価格とは不動産価値を判断する指標！算出方法をよく理解しよう
積算価格とは、土地、建物それぞれの価格を計算し、合算した評価額です。
土地の価格は路線価、公示価格、固定資産税評価額などを参考に、建物の価格は新築価格に建物の法定耐用年数と経過年数を掛けて算出します。
主に銀行から融資を受ける際に使用する積算価格は、不動産投資を目的として算出する収益価格とは異なります。それぞれの特徴や算出方法を理解し、正しく不動産価値を判断しましょう。
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