大規模修繕工事を行う周期は12年が一般的！理由なども解説

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分譲マンションなどの大規模修繕工事は、12年ごとに行われるのが一般的です。しかし、近年では15〜18年への周期見直しの提案を行う管理会社も増えてきました。これらの周期延長には、どのような背景があるのでしょうか。

この記事では、一般的な大規模修繕工事の周期が12年である理由について詳しく解説します。周期延長の背景や部位ごとの修繕周期の目安についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕工事とは

大規模修繕工事とは、マンションやビルなどの建物の経年劣化を防ぐために行われる工事です。マンションは建築基準法に基づいて建てられていますが、経年変化は避けられません。

通常は、管理組合が修繕計画を策定した上で、防水や外壁補修、給排水管などの修繕工事が行われます。これらの工事は主に共用部分が対象で工期が長く、費用も高額になるため、計画的な実施が求められます。

改修工事との違い

修繕工事は、建物や設備の劣化や不具合に対処して、従来の機能や性能を元通りに回復させるための工事です。一方、改修工事は、建物や設備の劣化や問題点を修正して、性能や機能を向上させるための工事となります。

大規模修繕工事が必要な理由

大規模修繕を怠ることで、排水設備やエレベーターなどの設備の不具合が生じて、住民の生活に支障をきたす可能性があります。また、建物の劣化が進むとマンション全体の資産価値が下がり、売却時や賃貸時の価格や家賃を下げざるを得なくなる場合もあります。

さらに、外壁の劣化による落下事故などの大規模な事故が発生するリスクも高まるため、定期的な大規模修繕は必要不可欠です。

大規模修繕工事の周期は12年が一般的

多くの分譲マンションでは、長期修繕計画で12年ごとの大規模修繕が設定されています。ただし必ずしも12年というわけではなく、15年で行う場合などもあります。
そもそも塩害が予想されるような海辺と、雨も日照も標準的な地域では、環境の違いによって建物の経年劣化の度合いに差が出るのは当然と言えるでしょう。

部位ごとの修繕周期目安

この章では、建物の築年数に応じた修繕周期目安をご紹介します。

建物本体
室内設備
その他

建物の劣化や将来的な修繕費用を考慮して、定期的なメンテナンスや大規模修繕工事の計画を立てる際に参考にしてください。

建物本体

建物本体の塗膜劣化や色あせ、屋根表面のコケやカビの発生、素地の変形やゆがみによる雨漏りなどが確認される場合には修繕工事が必要となります。塗装の修繕時期の目安は11〜15年程度です。

室内設備

給湯設備は冬場や夏場、豪雨時に故障が多く発生するため、定期的なメンテナンスが必要です。居住者の入退去時には、ふろ釜のクリーニングを行うことも推奨されています。修理は5〜10年目、一斉交換は11〜15年目程度が目安です。

その他

鉄管や銅管は20年、塩化ビニル管は約30年の耐用年数があるとされています。しかし、継手部については20年以内を目安に、点検することが望ましいです。また、排水管に関しては1〜3年ごとの高圧洗浄を行うことが望ましいとされています。

大規模修繕工事の周期が12年に設定されやすい理由

大規模修繕工事の周期が12年に設定されている理由は3つあります。

国交省のガイドラインを参照している
塗料や防水材などの劣化タイミングに合わせている
全面打診調査の実施時期に合わせている

順に解説していきます。

国交省のガイドラインを参照している

大規模修繕の周期が12年とされる背景には、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」における大規模修繕工事の周期に関する記載が影響しています。

しかし、このガイドラインは10年以上前に定められたものであり、その後の外壁塗装や屋上防水などの技術や材料の進歩は考慮されていません。昨今では、12年周期での実施が必然的とは限らず、建物の条件に合わせて柔軟に対応することが求められています。

参考：国交省｜長期修繕計画作成ガイドライン

大規模修繕工事の国交省のガイドラインの概要はこちらの記事で解説しています。ぜひこちらもご確認ください。

大規模修繕工事の国土交通省ガイドラインとは？概要や改訂内容も解説

塗料や防水材などの劣化タイミングに合わせている

防水や塗装工事に使用される部材には「耐用年数」があります。例えば、シリコン系塗料の耐用年数は一般的に12〜15年程度です。この期間を過ぎると劣化が進み、修繕が必要となるため、多くのマンションではこの周期に合わせて大規模修繕が行われています。

全面打診調査の実施時期に合わせている

2008年の建築基準法改正により、築10年を経過した外壁がタイル貼のマンションでは、外壁の「全面打診調査」が必要となりました。この調査は、タイルと下地の間の浮きを確認するために行われます。

浮きが放置されるとタイルが剥がれ落ちる恐れがあり、歩行者の安全にも影響します。そのため、全面打診調査の時期と大規模修繕を同時に行うケースが多いのです。

大規模修繕工事の周期は延長可能

近年では、大規模修繕工事の周期を15年や18年に延長されるケースも増えています。これにより、トータルの工事回数を減らすことが期待できます。例えば、60年間で12年ごとに大規模修繕を実施する場合、5回の工事が必要ですが、15年ごとであれば4回で済むのです。

大規模修繕工事は1回の工事にかかる資金が膨大なため、1回の差が大きなコスト削減につながります。ただし、修繕周期を無理に延ばすべきではなく、適切な材料や工法を選択し、耐久性を確保することが重要です。

大規模修繕工事の周期延長が広まらない3つの理由

大規模修繕工事の周期延長が広まらない理由は3つあります。

施工会社や管理会社側の都合
高耐久な修繕工事を請け負える施工会社が少ない
新たな変化を好まない風潮

一つずつ解説します。

施工会社や管理会社側の都合

12年周期のビジネスモデルを継続することで、管理会社や施工会社は将来の経営計画が立てやすいというメリットがあります。
業界内では、このサイクルが既に確立されているため、一部の企業では周期延長の提案に難色を示すケースもあります。

高耐久な修繕工事を請け負える施工会社が少ない

大規模修繕工事の周期を延長するためには、通常よりも高耐久の部材や耐久性の高い修繕工事を行う必要があります。しかし、現状ではこのような高耐久性工事を提案できる施工会社が少ないのが現実です。
業界紙や公募を通じて施工会社を募集する際、十分な実績を持ち、高耐久性工事を提案できる会社は全体の2〜3割程度でしょう。